>>> Loạt ông lớn địa ốc đề xuất cho phép cơ cấu nợ

Ngày 08/2/2023, Ngân hàng Nhà nước đã có cuộc họp với các doanh nghiệp, hiệp hội doanh nghiệp, để bàn thảo và đưa ra giải pháp về tín dụng cho thị trường BĐS. DĐDN đã trao đổi cùng TS Nguyễn Văn Đính – Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam về các tác động đến thị trường.

– Các động thái tích cực để tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS vẫn đang được Chính phủ tiếp tục triển khai, ông đánh giá như thế nào về điều này?

Những động thái phản ứng kịp thời của Chính phủ hồi cuối năm 2022 và đầu năm nay đã tiếp tục tạo thêm niềm tin phục hồi cho thị trường BĐS.

Có thể nói tháo gỡ những vướng mắc cơ bản thị trường BĐS đang gặp phải gồm pháp lý, điểm nghẽn về vốn, củng cố niềm tin… thị trường chắc chắn sẽ cân bằng trở lại.

– Cuối năm 2022, các cuộc họp để tìm cách gỡ khó cho thị trường đã được tổ chức, Chính phủ đã thành lập tổ công tác đặc biệt để giải cứu thị trường, từ quan sát của Hiệp hội, hiện tại các tác động ra sao thưa ông?

Thực tế, hiện nay các tác động cụ thể chưa có sự rõ nét, nhưng các động thái tích cực của Chính phủ đã tác động mạnh mẽ về mặt tâm lý trên thị trường, các doanh nghiệp cũng đang chờ đợi những sự thay đổi về chính sách.

Đặc biệt, Tổ công tác của Chính phủ đang rốt ráo nhiều hoạt động, song có những điểm vướng mắc từ những nút thắt của các quy định vĩ mô, chính sách pháp luật tạo ra, là những điểm rất khó để tháo gỡ.

Trong khi đó, các luật hiện nay vẫn đang trong quá trình được xem xét, “mổ xẻ” để sửa đổi, nên việc đồng bộ các luật vẫn còn là vấn đề dài hơi. Tổ công tác hiện nay cũng đang nghiên cứu những vấn đề vướng mắc, chồng chéo, bất hợp lý để kiến nghị sửa đổi.

Hiệp hội và cộng đồng doanh nghiệp đang tin tưởng vào các động thái tích cực từ Chính phủ, Tổ công tác đặc biệt và kỳ vọng những giải pháp mới sẽ được công bố trong tháng 2 này.

Thị trường BĐS đang gặp nhiều khó khăn cả về pháp lý và nguồn vốn đầu tư. Ảnh: Doãn Thành

– Chúng ta đã “mổ xẻ” những khó khăn của thị trường hồi cuối năm qua, vậy trong lần họp tìm giải pháp sắp tới, theo ông đâu là những mục tiêu cụ thể?

Vấn đề cốt lõi đầu tiên cần giải quyết là vấn đề về tín dụng. Năm 2022, để đảm bảo giữ được tỷ lệ lạm phát ổn định và tỷ giá hối đoái ổn định thì buộc Chính phủ phải áp dụng chính sách thắt chặt tiền tệ và đẩy lãi suất lên. Trong thời điểm này, để điều chỉnh hạ lãi suất là rất khó, và phụ thuộc nhiều yếu tố vĩ mô, và tình hình thế giới.

Chúng ta đang thực hiện các chính sách để bảo vệ an toàn nền kinh tế. Do đó, các chính sách thắt chặt vẫn phải thực hiện. Song, chúng ta vẫn cần bơm được vốn vào nền kinh tế để kích hoạt các hoạt động phát triển kinh tế phù hợp với nhu cầu của đại bộ phận dân chúng.

Dòng tín dụng này sẽ không bơm ồ ạt như thời gian trước, xác định rõ mục tiêu mà nguồn vốn hướng đến. Mà trong đó các mục tiêu cần thiết được ưu tiên phát triển nhà ở xã hội, nhà ở thu nhập thấp, nhà ở cho thuê. Các chủ đầu tư mà tham gia trong phát triển các loại hình này thì cần phải có những chính sách đặc biệt hơn với lãi suất thấp hơn.
Đối với các hoạt động khác như nhà ở thương mại, nhà ở cao cấp, nhà ở để đầu tư kinh doanh, chủ đầu tư có thể tiếp cận với vốn vay, nhưng phải với lãi suất cao hơn.

Tiếp đến là giải quyết các vấn đề liên quan đến trái phiếu. Tháng 9/2022, Chính phủ ban hành Nghị định 65/2022 sửa đổi, bổ sung một số điều Nghị định 153/2020 quy định về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ tại thị trường trong nước và chào bán trái phiếu doanh nghiệp ra thị trường quốc tế.

Tuy nhiên, Nghị định 65 đòi hỏi tính chuyên nghiệp rất lớn, trong khi hệ thống cộng đồng đầu tư, trong đó có cả doanh nghiệp cũng như là các nhà đầu tư, các nhà phát hành trái phiếu đều chưa đáp ứng được tính chuyên nghiệp. Điều này vô hình chung khiến hoạt động phát hành trái phiếu gần như bị chững lại.

Do đó, việc xem xét sửa đổi Nghị định 65 trong thời gian tới cần đưa ra được lộ trình, có giai đoạn để nhà đầu tư chuẩn bị, tạo ra một hệ thống hạ tầng, một nền tảng mà Nghị định 65 đòi hỏi bắt buộc. Tạo nên sự dễ thở hơn cho các doanh nghiệp trong việc phát hành trái phiếu đúng pháp luật.

– Sự quyết liệt của Chính phủ gỡ khó cho thị trường BĐS sẽ mang đến những kỳ vọng mới cho thị trường, thưa ông?

Cũng giống như thời điểm khủng hoảng thị trường BĐS năm 2013, rất nhiều quy định, chính sách của Chính phủ tại thời điểm ấy được ban hành để phá băng thị trường, và bây giờ cũng như vậy.

Các chính sách sẽ hướng đến việc giải bài toán khó cho các địa phương và doanh nghiệp trong việc tiếp tục triển khai các dự án để đưa hàng hóa vào thị trường.

Những chỉ đạo quyết liệt của Chính phủ đang mang đến những tín hiệu tích cực, khiến các cơ quan liên quan cũng phải vào cuộc. Ngay như Ngân hàng Nhà nước cũng bắt đầu họp, gặp gỡ doanh nghiệp, gặp gỡ hiệp hội, để bàn thảo và đưa ra giải pháp về tín dụng, đó chính là câu chuyện thực thi những chỉ đạo của Chính phủ.

Các doanh nghiệp và các bên trong thị trường cũng đang hết sức hy vọng và trông đợi với tâm thế sẵn sàng.

– Xin cảm ơn ông!

[wpcc-script language=”javascript” src=”https://diendandoanhnghiep.vn/js/raty/jquery.raty.js”]

[wpcc-script]

>> Giải pháp tín dụng cho thị trường bất động sản

Tại Hội nghị về công tác tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản do Ngân hàng Nhà nước Việt Nam tổ chức mới đây, Phó Thống đốc Thường trực Đào Minh Tú tái khẳng định Ngân hàng Nhà nước chưa nói và cũng chưa bao giờ có văn bản nào chỉ đạo việc siết tín dụng vào bất động sản.

Quan điểm chỉ đạo điều hành của Ngân hàng Nhà nước là kiểm soát chặt chẽ chính sách tín dụng vào những lĩnh vực có tỷ lệ rủi ro cao. Tuy nhiên, thực tế hiện nay, thị trường bất động sản gần như không tiếp cận được nguồn vốn để phát triển.

“Vòng kim cô” cho doanh nghiệp và người mua nhà

Các dự án đang triển khai buộc phải dừng, giãn, hoãn vì không có vốn thanh toán cho nhà thầu, trả lương cho công nhân. Tình trạng chậm thanh toán của chủ đầu tư cũng là nguyên nhân khiến hàng loạt doanh nghiệp sản xuất kinh doanh, nhà máy, công xưởng của hơn 30 ngành nghề liên quan phải ngưng hoạt động, hàng triệu lao động thất nghiệp, làm gia tăng bất ổn xã hội. 

Thêm vào đó, người vay mua nhà, bao gồm cả dự án nhà ở giá phù hợp, nhà ở xã hội cũng bị hạn chế tiếp cận tín dụng khiến sức mua giảm sút, nên doanh nghiệp thiếu tiền mặt, âm dòng tiền, bị thiếu thanh khoản nghiêm trọng.

Thống kê của VARS quý IV năm 2022 cho thấy, cơ cấu nguồn cung trên thị trường chủ yếu thuộc phân khúc trung, cao cấp với mức giá không phù hợp với đa số người dân có nhu cầu ở thực. Tỷ lệ hấp thụ trong quý IV/2022 chỉ đạt khoảng hơn 14%, giảm mạnh so với giai đoạn nửa đầu năm.

Nguồn cung bất động sản đang có xu hướng giảm rõ rệt. Nguồn cung ra thị trường đạt khoảng gần 7,000 sản phẩm; chỉ bằng 20% so với năm 2018.

Thống kê sơ bộ tháng 1 năm 2023, tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường ước đạt rất nhỏ, mức thấp kỷ lục, không đáng để thống kê.

Sự thực là việc tắc nghẽn dòng vốn tín dụng ảnh hưởng đến nhiều nhóm đối tượng.

Thứ nhất là người dân có nhu cầu mua bất động sản. Giấc mơ an cư ngày càng xa vời bởi chính sách tín dụng từ các ngân hàng ngày càng ngặt nghèo hơn, điều kiện giải ngân khó hơn ngay cả với cả dự án nhà ở giá phù hợp, nhà ở xã hội. Nếu không tiếp cận được các dòng tín dụng cho vay mua nhà thì đầu ra thị trường sẽ càng đi xuống.

Thứ hai là các đơn vị dịch vụ môi giới, hàng loạt doanh nghiệp phải đóng cửa, tạm ngừng hoạt động. Các công ty còn hoạt động trong lĩnh vực này phải thu hẹp quy mô đầu tư sản xuất kinh doanh, cắt giảm bộ máy nhân sự khiến hàng triệu lao động thất nghiệp.

Thứ ba là thuế bất động sản. Theo đánh giá của Tổng cục Thuế, số thu thuế, phí từ bất động sản đang có dấu hiệu chững lại và sụt giảm qua các tháng gần đây. Không chỉ thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản giảm tốc, mà thu lệ phí trước bạ từ nhà đất cũng đang sụt giảm mạnh.

Các doanh nghiệp bất động sản ghi nhận doanh thu sụt giảm vì lãi suất, chi phí tiếp cận tài chính tăng cao, không bán được hàng.

Trong khi đó, Việt Nam hiện chưa có hoặc chưa phát triển các kênh dẫn vốn khác như quỹ đầu tư tín thác bất động sản (REITS), quỹ nhà ở,… nên hệ thống vay của các nhà phát triển bất động sản gần như vẫn bị phụ thuộc hoàn toàn vào tín dụng và trái phiếu doanh nghiệp, mà cả hai kênh dẫn vốn quan trọng này đều đang bị “nghẽn”. Dẫn đến không có vốn để tiếp tục phát triển, không có tiền để thanh toán cho nhà thầu.

“Đóng vai trò cộng sinh với các ngân hàng thương mại, việc các doanh nghiệp bất động sản có nguy cơ bị nợ xấu và phá sản do không có tiền để thanh toán các khoản lãi vay và vốn đến hạn có thể tạo rủi ro và nguy cơ đổ vỡ cho hệ thống ngân hàng thương mại. Đặc biệt là các doanh nghiệp phát hành trái phiếu doanh nghiệp”.

Việc thực thi chính sách tiền tệ để kiểm soát lạm phát và ổn định kinh tế vĩ mô trong giai đoạn lạm phát cao, kinh tế thế giới nhiều bất ổn là hoàn toàn cần thiết. Tuy nhiên, nếu việc kìm nén hoạt động sản xuất, phát triển quá lâu sẽ khiến “sức khoẻ” thị trường cũng như cộng đồng doanh nghiệp suy yếu, không thể vực dậy nổi. Doanh nghiệp và người lao động sẽ lâm vào cảnh “lầm than, đói kém”.

Chúng ta cần phải có hành động để đón đầu đà phục hồi của thị trường, nhất là khi tăng trưởng kinh tế thế giới được nhiều tổ chức dự báo sẽ chạm đáy vào năm 2023 và phục hồi vào năm tới. Đặc biệt, việc Trung Quốc mở cửa trở lại sẽ làm gia tăng nhu cầu với thị trường, tạo cú hích cho tăng trưởng toàn cầu.

>> “Gỡ khó” trái phiếu doanh nghiệp – Cần có chương trình “hoãn nợ” quốc gia

Giải pháp tháo gỡ khó khăn

Để thị trường bất động sản không đổ vỡ, Ngân hàng Nhà nước nên nhanh chóng mở room tín dụng, bơm vốn cho nền kinh tế. Trong đó có hoạt động phát triển và kinh doanh bất động sản để các dự án được triển khai liền mạch, giảm sức ép lên thị trường.

Cần mở “room” tín dụng, bơm vốn cho nền kinh tế, trong đó có hoạt động phát triển và kinh doanh bất động sản

Tuy nhiên, cần kiểm soát tốt dòng tiền bơm vào thị trường, phải hướng vào các phân khúc sản phẩm phù hợp, đưa mức giá bất động sản nhà ở xuống mức dễ chịu hơn với những hộ gia đình có nhu cầu thực.

Đối với các doanh nghiệp bất động sản khó khăn, Ngân hàng Nhà nước nên tạo điều kiện cho doanh nghiệp hoãn nợ các khoản vay đến hạn như thời kỳ dịch Covid bùng phát.

Trường hợp các doanh nghiệp có các khoản vay tín dụng quá hạn bị nhảy sang nhóm nợ xấu hơn thì khôi phục lại, để doanh nghiệp tiếp cận với các khoản vay tín dụng mới, vượt qua giai đoạn cực kỳ khó khăn này.

Đồng thời, không nên áp dụng mức lãi suất mới cho các khoản vay cũ, thậm chí hỗ trợ không tính lãi, hỗ trợ vay vốn ưu đãi đối với các chủ đầu tư, nhà phát triển dự án nhà ở nhà ở bình dân, nhà ở xã hội cho công nhân, người có thu nhập thấp. Đương nhiên để thực hiện được, phải cần Ngân hàng Nhà nước hỗ trợ bù. Các doanh nghiệp đã phát hành trái phiếu doanh nghiệp đến hạn rất cần ngân hàng hỗ trợ như bảo lãnh hay mua lại trái phiếu phát hành.

Bên cạnh đó, Ngân hàng Nhà nước cũng cần phải xem xét cấp vốn để phát triển các dự án bất động sản du lịch nghỉ dưỡng, đáp ứng quyết định số 147/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ về “Chiến lược phát triển du lịch Việt Nam đến năm 2030”, phát triển du lịch thực sự trở thành ngành kinh tế mũi nhọn, tạo động lực thúc đẩy sự phát triển các ngành và lĩnh vực khác, góp phần quan trọng hình thành cơ cấu kinh tế hiện đại.

[wpcc-script language=”javascript” src=”https://diendandoanhnghiep.vn/js/raty/jquery.raty.js”]

[wpcc-script]

>> Cần gói tín dụng riêng cho nhà ở giá rẻ

TP HCM có tỷ lệ lệch pha cung – cầu bất động sản rất lớn

Thông tin mới đây, ông Vũ Anh Dũng, Phó Phòng Phát triển nhà và thị trường bất động sản, Sở Xây dựng TP HCM cho biết, dự báo thị trường bất động sản năm nay sẽ tiếp tục gặp không ít khó khăn, thách thức. 

Để tạo điều kiện cho thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, hiệu quả UBND TP HCM đã đề xuất các bộ, ngành các giải pháp tháo gỡ cho thị trường bất động sản.

Cụ thể, TP HCM sẽ có sự điều chỉnh để giải quyết vấn đề lệch pha cung – cầu thị trường bất động sản. Bên cạnh đó, tiếp tục cải cách thủ tục hành chính, rút ngắn tối đa thời gian thực hiện các thủ tục đầu tư xây dựng các dự án nhà ở. Hiện nay, thành phố đã ban hành quy trình và trình tự thủ tục đối với dự án nhà ở xã hội. 

TP cũng sẽ tiếp tục rà soát các dự án chậm tiến độ do vướng mắc về pháp lý, dự án chưa nộp tiền sử dụng đất, dự án bị các chủ đầu tư chậm trễ làm các thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. 

TP HCM cũng kiến nghị cho phép chủ đầu tư đã hoàn thành việc bồi thường giải phóng mặt bằng đã có quyết định giao đất và hoàn thành nghĩa vụ tài chính do cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác nhận đối với toàn bộ dự án hoặc một phần dự án, đang thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được phép chuyển nhượng dự án hoặc một phần dự án tương ứng.

>> Tháo “vòng kim cô” cho thị trường bất động sản

Cần các giải pháp để khơi thông nguồn cung nhà ở trung cấp, bình dân tại TP HCM

Trước đó, tại báo cáo gửi UBND TP HCM về kết quả thực hiện nhiệm vụ năm 2022 mới đây, Sở Xây dựng TP cho biết từ đầu năm đến nay, Sở đã xác nhận đủ điều kiện để huy động vốn sản phẩm hình thành trong tương lai của 25 dự án với tổng số 12.147 căn nhà, tổng diện tích sàn 1.331.171 m2. Trong đó, có 10.632 căn hộ chung cư, 1.515 căn nhà ở thấp tầng. Tổng giá trị cần huy động là 252.337 tỷ đồng.

Đáng chú ý, các dự án mới năm 2022, phân khúc căn hộ cao cấp (trên 40 triệu đồng/m2) có 9.510 căn, chiếm tỷ lệ 78,3%. Phân khúc căn hộ trung cấp (20 – 40 triệu đồng/m2) có 2.637 căn, chiếm tỷ lệ 21,7%.

Trong khi đó, phân khúc căn hộ bình dân (dưới 20 triệu đồng/m2) không có bất kỳ sản phẩm mới nào được ra mắt. Đây là năm thứ hai liên tiếp, phân khúc nhà ở bình dân mất dấu tại TP HCM.

Theo các chuyên gia, việc không có căn hộ bình dân và trung cấp, nếu có thì nằm ở xa trung tâm. Nguồn cung chủ yếu đến từ các dự án cao cấp và hạng sang đã đẩy giá bán căn hộ ở thị trường TP HCM tăng vọt.

Về lâu dài, các chuyên gia cho rằng cần rà soát, hoàn thiện các quy định liên quan đến hoạt động đầu tư, kinh doanh bất động sản để đảm bảo sự đồng bộ, thống nhất trong hệ thống pháp luật; sớm sửa đổi Luật Đất đai 2013 để tạo thuận lợi trong thủ tục giao đất, cho thuê đất, đấu giá quyền sử dụng đất, xác định quyền sử dụng đất xen cài, mở rộng hình thức cho vay vốn tại các ngân hàng thương mại để đầu tư các dự án nhà ở thương mại giá thấp.

[wpcc-script language=”javascript” src=”https://diendandoanhnghiep.vn/js/raty/jquery.raty.js”]

[wpcc-script]