Những vướng mắc về thủ tục pháp lý cũng là vấn đề lớn khiến thị trường bất động sản bị ách tắc, chứ không hẳn do tín dụng. Ảnh: PLD

Ngày 28/12/2022, Bộ Xây dựng đã trình Bộ Tư pháp bản dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) để phục vụ thẩm định (Dự thảo 3). Điểm mới đáng chú ý so với bản dự thảo xin ý kiến hồi tháng 9/2022 (Dự thảo 2) là cơ quan chủ trì soạn thảo đã sửa quy định về thủ tục cho phép chuyển nhượng toàn bộ/một phần dự án theo hướng “giảm tải” cho chủ đầu tư.

“Bình mới, rượu cũ”

Tại bản Dự thảo 2 trước đây, cơ quan soạn thảo đề xuất: UBND cấp tỉnh quyết định cho phép chuyển nhượng đối với dự án do UBND cấp tỉnh quyết định, chấp thuận; Thủ tướng Chính phủ quyết định cho phép chuyển nhượng đối với dự án do Thủ tướng quyết định, chấp thuận (Điều 45), tức là vẫn duy trì quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2014: Cấp nào quyết định/chấp thuận chủ trương đầu tư dự án thì sẽ có thẩm quyền cho phép chuyển nhượng một phần/toàn bộ dự án.

Quy định như trên chưa phù hợp với quan điểm đẩy mạnh phân cấp, phân quyền, cải cách thủ tục hành chính… trong xây dựng pháp luật bởi theo Luật Đầu tư năm 2020 thì dự án khu đô thị có quy mô từ 300ha trở lên thuộc thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư của Thủ tướng, nhà đầu tư chỉ chuyển nhượng một phần dự án đối với lô đất quy mô 1.000m2 cũng phải trình hồ sơ để Thủ tướng cho phép là hết sức bất cập.

Tại Dự thảo 3 vừa trình Bộ Tư pháp, Bộ Xây dựng đề xuất theo hướng trường hợp dự án BĐS do Thủ tướng quyết định/chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận đầu tư thì thẩm quyền quyết định cho phép chuyển nhượng thuộc Thủ tướng nếu chuyển nhượng toàn bộ dự án; còn trường hợp chuyển nhượng một phần dự án sẽ phân cấp cho UBND cấp tỉnh quyết định cho phép chuyển nhượng (Điều 42).

Đây là sự sửa đổi mang tính “cải cách”, tuy nhiên tôi cho rằng chưa triệt để. Thứ nhất, nếu xuất phát từ quan điểm xây dựng luật là đẩy mạnh phân cấp, phân quyền thì cần phân cấp toàn bộ thẩm quyền cho phép chuyển nhượng toàn bộ/một phần dự án bất động sản cho UBND cấp tỉnh.

Bởi khác với việc quyết định, chấp thuận chủ trương đầu tư dự án lần đầu (cần xem xét, đánh giá năng lực nhà đầu tư, đánh giá hiệu quả, sự cần thiết triển khai dự án, đánh giá sự phù hợp của dự án với các loại quy hoạch…) thì đến bước này, nhà đầu tư là bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng dự án đều phải đáp ứng các điều kiện về năng lực; dự án đã GPMB, hoàn thành nghĩa vụ tài chính… nên không cần thiết Thủ tướng phải xem xét để cho phép/không cho phép chuyển nhượng dự án. Trường hợp này cần phân cấp toàn bộ cho địa phương để đơn giản hóa thủ tục, rút ngắn thời gian thực hiện.

Thứ hai, nếu quy định Thủ tướng cho phép chuyển nhượng toàn bộ dự án; UBND cấp tỉnh cho phép chuyển nhượng một phần dự án thì nhà đầu tư tất yếu sẽ tìm cách “lách” để tránh phải trình hồ sơ lên Thủ tướng. Chẳng hạn thay vì chuyển nhượng toàn bộ dự án quy mô 500ha, bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng sẽ chỉ chuyển nhượng một phần dự án quy mô 499ha và giữ lại một ô đất quy mô 1ha, trường hợp này vẫn là chuyển nhượng một phần dự án và thẩm quyền cho phép chuyển nhượng vẫn thuộc UBND cấp tỉnh.

 >>> “Điểm mờ” trong Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi

Và thứ ba, mặc dù trường hợp cho phép chuyển nhượng một phần dự án nêu trên thuộc UBND cấp tỉnh nhưng dự thảo vẫn quy định UBND cấp tỉnh phải lấy ý kiến của Bộ Xây dựng và các Bộ, ngành, cơ quan có liên quan trước khi cho phép chuyển nhượng. Như vậy vẫn phải thực hiện thủ tục tại các cơ quan trung ương và thời gian thẩm định, lấy ý kiến không rút ngắn được bao nhiêu (chỉ thiếu bước Văn phòng Chính phủ tổng hợp để báo cáo Thủ tướng ban hành quyết định cho phép chuyển nhượng dự án).

Giảm tải hay “gia tải”

Trong Tờ trình số 67/TTr-BXD ngày 28/12/2022 kèm theo hồ sơ thẩm định dự thảo luật, cơ quan chủ trì soạn thảo nêu quan điểm xây dựng Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) là: “Tiếp tục đẩy mạnh phân cấp, phân quyền, cải cách thủ tục hành chính gắn với kiểm soát, giám sát việc thực hiện…”.

Mặc dù vậy, một số chính sách cụ thể trong Dự thảo 3 dường như vẫn chưa bám sát quan điểm về đẩy mạnh phân cấp, phân quyền, cải cách thủ tục hành chính cho doanh nghiệp. Thủ tục cho phép chuyển nhượng toàn bộ/một phần dự án BĐS là ví dụ tiêu biểu (trong tên thủ tục chứa thuật ngữ “cho phép” đã mang nặng tính chất xin – cho).

Theo pháp luật hiện hành, đối với dự án BĐS mà nhà đầu tư được chấp thuận theo Luật Đầu tư và dự án được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư thì để chuyển nhượng dự án, nhà đầu tư thực hiện thủ tục điều chỉnh dự án theo Luật Đầu tư; còn các dự án khác thực hiện thủ tục cho phép chuyển nhượng dự án theo Luật Kinh doanh bất động sản… (theo Điều 46 Luật Đầu tư năm 2020).

Sự phân chia thẩm quyền xử lý thủ tục cho phép chuyển nhượng dự án theo 2 ngành luật khác nhau hiện nay dẫn đến “phân mảnh” thẩm quyền, thiếu luận chứng rõ ràng về lý do phải phân tách thành 2 trường hợp riêng biệt, thực hiện theo 2 luật riêng, với 2 cơ quan đầu mối xử lý hồ sơ riêng biệt. Tuy nhiên ưu điểm là chủ đầu tư trong mọi trường hợp chỉ phải thực hiện một thủ tục (nếu đã làm thủ tục điều chỉnh dự án theo Luật Đầu tư thì thôi thủ tục cho phép chuyển nhượng dự án theo Luật Kinh doanh bất động sản và ngược lại).

Tuy nhiên theo dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) thì chủ đầu tư rất có thể phải làm… cả 2 thủ tục mới hoàn thành việc chuyển nhượng toàn bộ/một phần dự án BĐS.

Cụ thể, Điều 40 dự thảo luật đã đề ra nguyên tắc chuyển nhượng dự án bất động sản là: “Việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép bằng văn bản”. Như vậy, 100% trường hợp chủ đầu tư muốn chuyển nhượng toàn bộ/một phần dự án BĐS đều phải làm thủ tục theo Luật Kinh doanh bất động sản.

Cũng tại Điều 40 dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) còn quy định: Quyết định cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án BĐS là cơ sở để các bên thực hiện thủ tục điều chỉnh dự án đầu tư theo pháp luật về đầu tư.

Như vậy, rất nhiều trường hợp chủ đầu tư phải làm nối tiếp cả 2 thủ tục mới hoàn thành việc chuyển nhượng dự án.

Ví dụ: Nhà đầu tư A chuyển nhượng toàn bộ dự án cho nhà đầu tư B thì trước tiên phải thực hiện thủ tục cho phép chuyển nhượng dự án theo Luật Kinh doanh BĐS. Sau đó, do dự án có thay đổi nhà đầu tư (từ A sang B) nên nhà đầu tư B phải thực hiện thủ tục điều chỉnh chủ trương đầu tư dự án theo Điều 41 Luật Đầu tư năm 2020. Như vậy, 100% trường hợp chuyển nhượng toàn bộ dự án BĐS phải thực hiện 2 thủ tục theo 2 đạo luật khác nhau.

Đối với trường hợp chuyển nhượng một phần dự án BĐS thì nếu phần dự án chuyển nhượng có diện tích trên 10% dự án ban đầu hoặc trên 30ha thì cũng phải thực hiện 2 thủ tục như trên. Trong trường hợp dự án do Thủ tướng chấp thuận chủ trương đầu tư, khi chuyển nhượng một phần dự án thì thẩm quyền cho phép của UBND cấp tỉnh nhưng sau đó phải điều chỉnh chủ trương đầu tư và thẩm quyền lại thuộc Thủ tướng thì sự “giảm tải” là không thực chất.

Như vậy, dự thảo mới nhất của Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) vẫn chưa đáp ứng yêu cầu phân cấp, phân quyền, cải cách thủ tục hành chính.

Xuất phát từ phạm vi điều chỉnh của Luật Đầu tư là luật quy định về mọi hoạt động đầu tư kinh doanh và chuyển nhượng dự án cũng là một hoạt động đầu tư thì thủ tục chuyển nhượng dự án nên thực hiện thống nhất theo thủ tục điều chỉnh chủ trương đầu tư của Luật Đầu tư.

Ngược lại, Điều 6 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) liệt kê các loại BĐS đưa vào kinh doanh chỉ bao gồm các loại nhà ở, công trình xây dựng và các loại đất; theo nguyên tắc loại trừ thì hoạt động chuyển nhượng dự án BĐS không phải hoạt động kinh doanh BĐS. Một hoạt động không phải hoạt động kinh doanh BĐS nhưng trình tự, thủ tục, điều kiện… chuyển nhượng dự án lại quy định chặt chẽ bởi Luật Kinh doanh bất động sản là chưa hợp lý.

Do vậy, để tháo gỡ, “cởi trói” cho chủ đầu tư khi thực hiện chuyển nhượng dự án, giúp khơi thông thị trường BĐS, gia tăng nguồn cung… thì cách thực chất nhất là xóa bỏ hoàn toàn thủ tục cho phép chuyển nhượng dự án theo Luật Kinh doanh bất động sản mà chỉ cần thống nhất một thủ tục theo Luật Đầu tư.

[wpcc-script language=”javascript” src=”https://diendandoanhnghiep.vn/js/raty/jquery.raty.js”]

[wpcc-script]

>>> Đất đai và chuyện “con đẻ, con nuôi”

Bên trọng, bên khinh

Trong tương quan với thể chế về đất ở, chính sách, pháp luật về đất sản xuất, kinh doanh mà trọng tâm là đất thương mại, dịch vụ (TMD) còn rất mờ nhạt. Cơ chế, chính sách ưu đãi khi sử dụng đất TMD cũng kém hơn nhiều. Có thể thấy rõ trên một số phương diện dưới đây.

Trong Luật Đất đai hiện hành, thuật ngữ đất TMD được nhắc tới 23 lần; đất sản xuất, kinh doanh được nhắc tới 5 lần trong khi thuật ngữ đất ở được nhắc tới 137 lần.

Trong Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, thuật ngữ “đất thương mại, dịch vụ” được nhắc tới 20 lần, chủ yếu là quy định về định danh đất TMD, chế độ sử dụng, các quyền của người sử dụng đất TMD; thuật ngữ “du lịch, nghỉ dưỡng” được nhắc tới 2 lần trong các điều luật về đất rừng đặc dụng và đất rừng phòng hộ. Trong khi đó, đất ở được nhắc tới 135 lần.

Đối với bất động sản trên đất, trong Luật Kinh doanh Bất động sản có 59 lần nhắc tới “nhà ở” trong khi các sản phẩm bất động sản khác như bất động sản du lịch không được nhắc tới cụ thể mà nằm chung trong thuật ngữ “công trình xây dựng”.

Như vậy, riêng về dung lượng, quy định liên quan tới đất TMD nói chung và cụ thể cho mục đích du lịch nghỉ dưỡng nói riêng còn khá khiêm tốn trong khi để phát huy hiệu quả sử dụng loại đất này cần sự điều chỉnh cụ thể, đầy đủ bằng pháp luật; tránh những vướng mắc bất cập do thiếu quy định, quy định chung chung, quy định không cụ thể.

Vì thế, các địa phương e ngại khi áp dụng để giải quyết những vấn đề cụ thể. Cái gì an toàn thì mới làm. Mà “an toàn” thì không thể giải quyết được các vướng mắc nóng hổi, bức thiết của doanh nghiệp, người dân. Văn bản kiến nghị của doanh nghiệp và người dân chạy dưới lên trên, chạy vòng quanh và từ trên xuống dưới. Có một điểm chung là các dẫn chiếu đều theo quy định của luật hiện hành. Phần lớn các kiến nghị của dân vì thế bị tắc.

Trong Quy hoạch sử dụng đất quốc gia thời kỳ 2021-2030, tầm nhìn đến 2050, rất tiếc, trong bảng chỉ tiêu không có từ nào nhắc đến đất sản xuất kinh doanh hay đất thương mại, dịch vụ mà chỉ nói đến đất khu kinh tế, đất khu công nghiệp, khu công nghệ cao và đất đô thị. Không có quy hoạch rõ các loại đất khác theo nhóm đất sản xuất kinh doanh như đất TMD.

Luật Đất đai hiện hành thì phân thành 10 loại đất phi nông nghiệp trong khi Quy hoạch sử dụng đất quốc gia không quy hoạch theo các loại đất này.

Chưa có quy định rõ ràng về việc người nước ngoài mua bất động sản trên đất thương mại, dịch vụ để thu hút đầu tư nước ngoài và hỗ trợ phát triển ngành kinh tế mũi nhọn du lịch, trong khi ở các quốc gia phát triển trên thế giới và ngay cả những nước có điều kiện phát triển tương đồng với Việt Nam trong khu vực Đông Nam Á, họ đã quy định từ lâu và có những chính sách ưu đãi vượt trội.

Minh chứng là Nhật Bản, Hàn Quốc (Jeju), Đài Loan, Tiểu Vương Quốc Ả Rập Thống Nhất (Dubai), Singapore (Sentosa), Malaysia và Thái Lan thậm chí còn cho phép người nước ngoài sở hữu đất đai. Lào còn thử nghiệm đặc khu kinh tế tại khu Tam giác vàng với chế độ sử dụng đất rất thông thoáng để thu hút đầu tư nước ngoài.

Chưa có quy định cụ thể về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người mua bất động sản du lịch, bất động sản trên đất thương mại, dịch vụ.

Hàng tỷ đô la bị đóng băng

Theo tính toán và thống kê của Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam, nguồn vốn khoảng 30 tỷ USD, nằm ở các sản phẩm bất động sản trên đất TMD (căn hộ du lịch, biệt thự du lịch, nhà phố du lịch) đang bị đóng băng do không thể tách sổ cho nhà đầu tư, hạn chế quyền tự do kinh doanh, quyền tài sản của doanh nghiệp và người dân và quan trọng là chưa chuyển tải được thông điệp phát triển để tối ưu hóa việc sử dụng đất hiệu quả đối với loại đất kim cương này.

Hiện nay, chưa có thống kê chính thức, nhưng vốn hóa ước tính của các tài sản bất động sản trên đất TMD và những giá trị gia tăng của nó phải lên đến hàng trăm tỷ USD.

Đất ở và đất sản xuất kinh doanh, mà chủ yếu là đất thương mại, dịch vụ mang lại lợi ích rất lớn xét dưới góc độ kinh tế, xã hội. Ảnh: Hoàng Hà

Nguồn lực này cần được tạo hành lang pháp lý đủ xứng tầm, đủ tốt, đủ thông thoáng, đủ hấp dẫn cho phát triển.

Cách tiếp cận chưa phù hợp cho phát triển bền vững

Thu ngay “1 cục to” từ giao đất ở đôi khi chuyển tải thông điệp sai về nguồn lực và năng lực – chỉ số đầu vào để xây dựng chiến lược, kế hoạch trung và dài hạn, kế hoạch hàng năm của một địa phương.

Trong khi đó, tiền thuê đất hàng năm theo vòng đời dự án lại rất ổn định, phù hợp với định hướng, tốc độ phát triển và năng lực hấp thụ vốn ở các địa phương.

Đất TMD là giải pháp tốt để không tạo ra các nguồn thu lớn đột biến như một số tỉnh thời gian vừa qua. Việc thu đều đặn ngân sách và phân bổ đầu tư tương ứng sẽ hạn chế việc đầu tư ồ ạt, lãng phí, tham nhũng, văn hóa nhiệm kỳ mất kiểm soát.

Tính đồng tốc của nguồn thu với phát triển bền vững nên được xem xét thấu đáo.

Từ chủ trương đến kinh nghiệm quốc tế

Quá trình sửa đổi Luật Đất đai 2013 cần nâng tầm đất sản xuất kinh doanh trong đó trọng tâm là đất TMD theo hướng:

Tham khảo cách chúng ta xây dựng chính sách, pháp luật cho đất ở, nhà ở từ chủ trương của Đảng đến pháp luật của nhà nước:

Thứ nhất, đất ở được coi là vấn đề liên quan mật thiết và trực tiếp với toàn bộ người dân.

Thứ hai, quyền có nơi ở hợp pháp của công dân là quyền Hiến định, Điều 22, Hiến pháp 2013 quy định: “Công dân có quyền có nơi ở hợp pháp”; Điều 32 Hiến pháp quy định: “Mọi người có quyền sở hữu về nhà ở” và Điều 59 Hiến pháp quy định: “Nhà nước có chính sách phát triển nhà ở tạo điều kiện để mọi người có chỗ ở”.

Thứ ba, điều chỉnh đối với đất ở, nhà ở có Luật Nhà ở năm 2014 (với 183 điều, 47.420 từ) và ít nhất 7 Nghị định và 12 Thông tư quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành.

Thứ tư, có rất nhiều chính sách liên quan đến đất ở, nhà ở như Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia giai đoạn 2021-2030, tầm nhìn đến năm 2045; chính sách về đô thị hóa; chính sách về nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân, nhà ở công vụ…

Tham khảo kinh nghiệm xây dựng pháp luật cho đất sản xuất kinh doanh trong đó có đất TMD của một số nước trong khu vực. Nghiên cứu và sớm ban hành luật riêng về các loại hình bất động sản trên đất thương mại, dịch vụ.

Có thể, ví dụ: Singapore có Luật Khách sạn 1954 (Hotels Act 1954 of Singapore), Luật Về khu công nghiệp 2021 (The Industrial Parks Act 2021); Thái Lan có Luật Khách sạn 2004 (Hotel Act B.E.2547);  Malaysia có Luật Khách sạn 2003 (Hotels Act 2003).

Lời kết

Có thể nói, trong các loại đất, đất ở và đất sản xuất kinh doanh, mà chủ yếu là đất thương mại, dịch vụ mang lại lợi ích rất lớn xét dưới góc độ kinh tế, xã hội. Nếu đất ở mang đến lợi ích thiên về xã hội thì đất thương mại, dịch vụ mang lại cả lợi ích kinh tế và xã hội, có sức lan tỏa, ảnh hưởng đến toàn bộ nền kinh tế. Việc hoàn thiện chính sách, pháp luật về đất thương mại, dịch vụ cần cách tiếp cận, sự quan tâm như đối với đất ở.

Kinh nghiệm xây dựng chính sách, pháp luật liên quan đến đất ở cho thấy cần có những quy định từ Hiến pháp đến các luật liên quan và văn bản hướng dẫn thi hành luật đồng thời có những chính sách thúc đẩy, nâng cao hiệu quả sử dụng đất thương mại, dịch vụ.

Rất kỳ vọng, sửa đổi Luật Đất đai và Luật Kinh doanh Bất động sản lần này sẽ khắc phục được chuyện “con đẻ”, “con nuôi”, thực sự nâng tầm vai trò của đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp vì Việt Nam phát triển, thu nhập cao.

[wpcc-script language=”javascript” src=”https://diendandoanhnghiep.vn/js/raty/jquery.raty.js”]

[wpcc-script]