Nội dung chính
Thị trường bất động sản đang phải chịu áp lực lãi suất cao hơn vì ngân hàng không coi lĩnh vực này là ưu tiên cho vay vốn.
Ngân hàng và mức lãi suất cao hơn cho bất động sản
Theo TS Cấn Văn Lực – Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, ngoài nhà ở xã hội và khu công nghiệp, bất động sản không nằm trong danh mục ưu tiên vay của hệ thống ngân hàng. Kết quả, mức lãi suất cho các khoản vay bất động sản đang duy trì ở mức cao hơn so với các ngành khác.
Giá đất, hệ số K và các rào cản dự án
Tại Diễn đàn Thị trường Bất động sản Việt Nam 2026 (VREF 2026), ông Nguyễn Quốc Hiệp – Chủ tịch HĐQT GP Invest nhấn mạnh giá đất đang tăng mạnh do Luật Đất đai 2024 đưa ra nguyên tắc định giá dựa trên thị trường. Hà Nội và TP.HCM đã công bố bảng giá lên tới hơn 700 triệu đồng/m² và 600 triệu đồng/m² tương ứng, mức giá được tính từ bảng giá 2014 nhân với hệ số điều chỉnh mới.
Song song đó, hệ số K vẫn chưa được ban hành, tạo ra sự không chắc chắn về chi phí đất trong tương lai. Doanh nghiệp lo ngại rằng thời gian từ khi có bảng giá tới khi áp dụng hệ số có thể kéo dài tới 6 tháng, làm trì hoãn việc nộp tiền sử dụng đất và khởi công dự án.
Nghị quyết 254/2025/QH15: Giải quyết vướng mắc đất đai
Ủy viên Thường trực Ủy ban Kinh tế Quốc hội, ông Phan Đức Hiếu, giải thích Nghị quyết 254 đưa ra 5 nhóm điều chỉnh trọng tâm:
- Tiếp cận quỹ đất: Nhà nước sẽ thu hồi phần đất chưa giao nếu dự án đã hoàn thành trên 75% diện tích và 75% người sử dụng.
- Thu hồi đất khi bồi thường: Bổ sung các trường hợp loại trừ như dự án đã có đồng thuận của người dân, dự án khẩn cấp quốc gia hoặc tái định cư tại chỗ.
- Đấu giá và đấu thầu: Chỉ yêu cầu quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu, không cần quy hoạch chi tiết 1/500, rút ngắn thời gian chuẩn bị.
- Áp dụng bảng giá đất thống nhất: Thay thế việc đồng thời áp dụng bảng giá và giá đất cụ thể, cho phép hình thức thuê đất trả một lần hoặc trả hàng năm.
- Cắt giảm thủ tục hành chính: Ví dụ, giảm tiền sử dụng đất đồng loạt không cần thêm thủ tục xin giảm.
Đề xuất trả tiền thuê đất theo năm và cải cách quy hoạch
Ông Nguyễn Văn Khôi – Chủ tịch VNREA đề xuất bổ sung hình thức trả tiền thuê đất theo một số năm, giúp doanh nghiệp cân đối dòng tiền và xây dựng kế hoạch kinh doanh ổn định. Đồng thời, doanh nghiệp cần được thế chấp quyền sử dụng đất tương ứng với khoản tiền thuê đã nộp để tăng khả năng tiếp cận vốn.
Về quy hoạch, ông Khôi nhấn mạnh: “Quy hoạch phải gắn liền với cấu trúc kinh tế tổng thể, không chỉ tập trung vào nhà ở, tránh việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất gây lãng phí tài nguyên.”
Tăng lãi suất vay bất động sản năm 2025‑2026
TS Cấn Văn Lực dự báo tín dụng bất động sản năm 2025 sẽ tăng khoảng 22 %, cao hơn mức tăng trung bình 18.5 % của toàn hệ thống ngân hàng. Cụ thể, cho vay đầu tư kinh doanh bất động sản tăng 24 % trong khi cho vay mua‑sửa nhà ở tăng 14‑15 %.
Trong khi tổng dư nợ bất động sản chiếm khoảng 24 % tổng dư nợ nền kinh tế, các doanh nghiệp đã phát hành trái phiếu trị giá 123.5 ngàn tỷ đồng, tăng 40 % so với năm 2024. Tuy nhiên, với nguồn vốn huy động tăng chỉ 14.5 %, các ngân hàng buộc phải nâng lãi suất, tạo ra mức lãi suất mới cho thị trường bất động sản.
Ông Lực khuyến nghị doanh nghiệp hạn chế đầu tư lan tỏa, tái cơ cấu sản phẩm sang phân khúc trung cấp, nhà ở xã hội và các giải pháp phù hợp túi tiền.
Định danh bất động sản và môi giới: Định hướng giảm đầu cơ
Bà Hoàng Thu Hằng – Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản cho biết Thủ tướng đã ban hành Nghị định 357, lần đầu tiên áp dụng mã số định danh cho từng thửa đất và dự án. Hệ thống này sẽ theo dõi từ khi đất được cấp, qua các giai đoạn triển khai, giao dịch và cấp giấy chứng nhận, giúp minh bạch hoá thị trường, ngăn ngừa “hai giá” và giảm đầu cơ.
Định danh cũng mở rộng cho môi giới, thay thế chứng chỉ hành nghề bằng mã số cá nhân, nâng cao trách nhiệm và niềm tin của nhà đầu tư.
Ông Takayama Yasushi – Giám đốc Điều hành Cơ quan Tài chính Nhà ở Nhật Bản chia sẻ kinh nghiệm: Nhật Bản đã xây dựng nhà ở xã hội trong 80 năm qua dựa trên lãi suất thấp, thời hạn vay dài và sự tham gia mạnh mẽ của địa phương. Hệ thống này chứng minh tầm quan trọng của chính sách ổn định và tầm nhìn dài hạn.
Kết luận
Những thay đổi về giá đất, hệ số K, Nghị quyết 254 và việc định danh bất động sản đang tái định hình môi trường đầu tư. Đối với doanh nghiệp, việc nắm bắt các xu hướng này, cân đối tài chính và lựa chọn mô hình vay phù hợp sẽ quyết định khả năng sinh lời trong năm 2026.
Bạn có câu hỏi nào về chính sách mới hay muốn chia sẻ kinh nghiệm thực tiễn? Hãy bình luận bên dưới hoặc đăng ký nhận bản tin để cập nhật những phân tích sâu hơn.